21.05.2013 При анализе документов Адвокат обратил внимание, что изначально земельный участок располагался в Ленинском районе М.О., а затем в результате изменения административных границ субъектов федерации был отнесен к землям Новой Москвы.
До изменения этих границ участок имел категорию земель сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования «для дачного строительства».
В соответствии с Постановлением Совета Федерации РФ от 27 декабря 2011 года № 560-СФ утверждено с 01 июля 2012 года изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью в соответствии с согласованными между ними картографическим изображением и картографическим описанием линии границы.
Таким образом, Участок, располагавшийся ранее в М.О., в силу закона был включен в границы г. Москвы.
В соответствии с ч.7 ст.19.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» до 1 января 2025 года при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к землям населенных пунктов, преимущественное право покупки таких земельных участков имеет город федерального значения Москва. Указанное право реализуется в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона.
Таким образом, при продаже земельного участка преимущественное право г. Москвы на его приобретение должно было быть соблюдено в силу закона.
Как выяснил Адвокат, продавец с предложением о приобретении земельного участка в Правительство г. Москвы не обращался.
Изучив позицию властей г. Москвы и судебную практику по данному вопросу, Адвокат довел до Старостина О.В. риски, которые могут возникнуть при покупке данного участка.
В соответствии с ч.4 ст.8 Федерального закона № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Есть в судебной практике прецеденты, когда Росреестр отказывал в регистрации перехода права собственности на такие участки, если не предоставлен документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права, а суд поддерживал его в этом.
Адвокат, изучив представленные продавцом документы, касающиеся выделения ему мощностей для подведения в поселок коммуникаций, сообщил покупателю о рисках, связанных с недостатком этих мощностей, что может привести в будущем к проблемам при эксплуатации строений на участке.
Старостин О.В. принял решение отказаться от покупки такого участка и поискать иные варианты.