Дело Калинина А.И. (сопровождение сделки по приобретению земельного участка в коттеджном поселке из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – «для дачного строительства»).
25.05.2011
Земельный участок имел категорию сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования – «для дачного строительства».
Продавцом было предоставлено гарантийное письмо от дачного некоммерческого партнерства, в котором последнее обязывалось обеспечить за свой счет подведение необходимых коммуникаций к земельному участку.
Предлагаемая схема продажи включала в себя подписание договора залога и заниженную стоимость участка, указываемую в договоре.
Адвокат обратил внимание покупателя на следующие особенности предлагаемого к продаже участка, а также на риски при реализации данной схемы сделки.
Деньги являются средством платежа и не могут быть реализованы/проданы в случае обращения на них взыскания для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, и, следовательно, не могут быть переданы в залог.
К аналогичному выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 3 своего Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", указав, что одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.
Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 02.07.1996 N 7965/95 также указал, что одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.
Таким образом договор залога денежных средств является ничтожной сделкой, на что Адвокатом было обращено внимание продавца, который отказался менять предмет договора на задаток, ничем не аргументируя свою позицию.
Решение об организации строительства, ремонта и содержания зданий, строений, сооружений, инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования, принимается правлением партнерства в порядке п.10. ст.22 ФЗ.
В соответствии с п.10 ч.1 ст.21 Закона № 66-ФЗ принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов относится к исключительной компетенции общего собрания членов ДНП.
Таким образом, необходимо выяснить, было ли приято решение о строительстве дороги, и иных инженерных сооружений к земельному участку, выделены ли на это соответствующие денежные средства.
Необходимо было ознакомиться со сводным планом инженерных сетей поселка и попросить предоставить технические условия присоединения энергоресурсов, чтобы оценить перспективу фактического выполнения обязательств, исходя из имеющихся мощностей.
Само по себе гарантийное письмо не является мерой принуждения СНП строить дороги и иные строения, так согласно п.2 ст.19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено, что, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Следовательно, ФЗ предусмотрено право на пользование имуществом, которое введено в эксплуатацию, однако законом не предусмотрена обязанность ДНП возводить новые сооружения.
Принимая во внимание, что между ДНП и покупателем земельного участка договорных отношений по строительству инженерных сооружений нет, обязательства могут быть не исполнены.
Основным риском при передаче суммы, указанной в договоре, (не рыночной), является применение реституции при признании договора ничтожным, незаключенным.
Так, согласно п.2 ст.167 ГК РФ: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Данное правило применяется и при расторжении договора.
Таким образом, в случае возникновения проблем покупатель имеет право вернуть сумму, установленную в договоре.
Продавцом также не был представлен отказ от преимущественного права покупки данного участка Субъектом РФ, что предусмотрено ст.8 Закона № 101-ФЗ.
На поставленные Адвокатом вопросы, касающиеся рисков приобретения участка по предложенной схеме, продавец устраивающих покупателя ответов не дал, вследствие чего последний был вынужден отказаться от совершения столь рискованной сделки.
Продавцом было предоставлено гарантийное письмо от дачного некоммерческого партнерства, в котором последнее обязывалось обеспечить за свой счет подведение необходимых коммуникаций к земельному участку.
Предлагаемая схема продажи включала в себя подписание договора залога и заниженную стоимость участка, указываемую в договоре.
Адвокат обратил внимание покупателя на следующие особенности предлагаемого к продаже участка, а также на риски при реализации данной схемы сделки.
Деньги являются средством платежа и не могут быть реализованы/проданы в случае обращения на них взыскания для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, и, следовательно, не могут быть переданы в залог.
К аналогичному выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 3 своего Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", указав, что одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.
Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 02.07.1996 N 7965/95 также указал, что одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.
Таким образом договор залога денежных средств является ничтожной сделкой, на что Адвокатом было обращено внимание продавца, который отказался менять предмет договора на задаток, ничем не аргументируя свою позицию.
Решение об организации строительства, ремонта и содержания зданий, строений, сооружений, инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования, принимается правлением партнерства в порядке п.10. ст.22 ФЗ.
В соответствии с п.10 ч.1 ст.21 Закона № 66-ФЗ принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов относится к исключительной компетенции общего собрания членов ДНП.
Таким образом, необходимо выяснить, было ли приято решение о строительстве дороги, и иных инженерных сооружений к земельному участку, выделены ли на это соответствующие денежные средства.
Необходимо было ознакомиться со сводным планом инженерных сетей поселка и попросить предоставить технические условия присоединения энергоресурсов, чтобы оценить перспективу фактического выполнения обязательств, исходя из имеющихся мощностей.
Само по себе гарантийное письмо не является мерой принуждения СНП строить дороги и иные строения, так согласно п.2 ст.19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено, что, граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Следовательно, ФЗ предусмотрено право на пользование имуществом, которое введено в эксплуатацию, однако законом не предусмотрена обязанность ДНП возводить новые сооружения.
Принимая во внимание, что между ДНП и покупателем земельного участка договорных отношений по строительству инженерных сооружений нет, обязательства могут быть не исполнены.
Основным риском при передаче суммы, указанной в договоре, (не рыночной), является применение реституции при признании договора ничтожным, незаключенным.
Так, согласно п.2 ст.167 ГК РФ: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Данное правило применяется и при расторжении договора.
Таким образом, в случае возникновения проблем покупатель имеет право вернуть сумму, установленную в договоре.
Продавцом также не был представлен отказ от преимущественного права покупки данного участка Субъектом РФ, что предусмотрено ст.8 Закона № 101-ФЗ.
На поставленные Адвокатом вопросы, касающиеся рисков приобретения участка по предложенной схеме, продавец устраивающих покупателя ответов не дал, вследствие чего последний был вынужден отказаться от совершения столь рискованной сделки.