Госдума признала машино-места недвижимостью.
12.06.2016
Ко второму чтению депутаты полностью изменили текст инициативы: последние поправки депутат Павел Крашенинников раздал своим коллегам уже в зале. Теперь проект закона вносит существенные поправки в Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ "Об ипотеке", а также в ФЗ "О государственной регистрации имущества". Так, в частности, депутаты признали машино-места недвижимостью и предлагают внести соответствующие поправки в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Под машиноместом подразумевается "предназначенная исключительно для размещения транспортных средств индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограниченна либо частично ограниченна строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке". Такое определение появится в Градостроительном кодексе.
Права на машино-места потребуют обязательной госрегистрации. Кроме того, машино-место добавляется в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.
В случае принятия законопроекта изменения вступят в силу с 1 января 2017 года. Документы, удостоверяющие право собственности на машино-места, которые были получены до дня вступления закона в силу, сохранят свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Комментарий адвоката по недвижимости Конорева Руслана.
Довольно часто на практике возникали случаи, когда застройщик заключал с гражданином договор долевого участия в строительстве на квартиру и машино-место. Договор успешно проходил государственную регистрацию. После сдачи жилого дома в эксплуатацию гражданин обращался в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на машино-место... и получал отказ.
Позиция регистрирующего органа основывалась на положениях п. 1 ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. А в силу п. 7 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Сама парковка, безусловно, является недвижимым имуществом (нежилое помещение). Однако дольщик приобретал только ее часть, которая не изолирована или обособлена и, как правило, индивидуализировалась только разметкой.
Вместе с тем, если машино-место или парковочное место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении (Письмо Минэкономразвития России от 25.07.2011 N Д23-3155).
Тут следует заметить, что еще в Письме Минэкономразвития России № Д23-3155 указывалось, что если машино-место или парковочное место удовлетворяет требованию, установленному положениями п. 2 ст. 15 ЖК РФ и п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ, то есть фактически изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения.
Суды принимали решения в пользу дольщиков при условии изготовления кадастрового паспорта на машино-место.
Не совсем ясно, каким образом дольщикам удавалось получить кадастровый паспорт на помещение. Скорее всего, кадастровый инженер (БТИ) руководствовался ст. 23 Федерального закона N 221-ФЗ, которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.
Однако признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождало определенные неудобства. Сущность данных неудобств заключалась в том, что в этом случае застройщик передавал парковку в общую долевую собственность всем участникам долевого строительства. А по правилу, закрепленному в ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Таким образом, на практике в случае продажи машино-места собственнику сначала приходилось предложить выкупить его всем остальным собственникам или получить отказ от других собственников.
В настоящее время в судебной практике существуют два подхода к определению понятия машино-места. Они названы в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11:
1) машино-место - недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (то есть машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости);
2) машино-место - часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью.
Суды исходят из того, что машино-места, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением права собственности, если жилой дом введен в эксплуатацию, а перечень жилых и нежилых помещений определен исходя из условий инвестиционного договора, данных обмеров БТИ, протокола предварительного распределения долей между инвесторами. Принимается во внимание и отсутствие спора о праве в отношении машино-мест.
Госдума признала машино-места недвижимостью.
В первом чтении правительственный законопроект был принят год назад под другим названием и с другими предложенями. Так, в частности, законотворцы предлагали лишь включить Центральный банк в перечень органов и лиц, имеющих право на бесплатное получение сведений и документов из ЕГРЮЛ и ЕГРИП.Ко второму чтению депутаты полностью изменили текст инициативы: последние поправки депутат Павел Крашенинников раздал своим коллегам уже в зале. Теперь проект закона вносит существенные поправки в Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, ФЗ "Об ипотеке", а также в ФЗ "О государственной регистрации имущества". Так, в частности, депутаты признали машино-места недвижимостью и предлагают внести соответствующие поправки в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Под машиноместом подразумевается "предназначенная исключительно для размещения транспортных средств индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограниченна либо частично ограниченна строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке". Такое определение появится в Градостроительном кодексе.
Права на машино-места потребуют обязательной госрегистрации. Кроме того, машино-место добавляется в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.
В случае принятия законопроекта изменения вступят в силу с 1 января 2017 года. Документы, удостоверяющие право собственности на машино-места, которые были получены до дня вступления закона в силу, сохранят свою юридическую силу и не требуют переоформления.
Комментарий адвоката по недвижимости Конорева Руслана.
Довольно часто на практике возникали случаи, когда застройщик заключал с гражданином договор долевого участия в строительстве на квартиру и машино-место. Договор успешно проходил государственную регистрацию. После сдачи жилого дома в эксплуатацию гражданин обращался в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на машино-место... и получал отказ.
Позиция регистрирующего органа основывалась на положениях п. 1 ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. А в силу п. 7 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Сама парковка, безусловно, является недвижимым имуществом (нежилое помещение). Однако дольщик приобретал только ее часть, которая не изолирована или обособлена и, как правило, индивидуализировалась только разметкой.
Вместе с тем, если машино-место или парковочное место изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении (Письмо Минэкономразвития России от 25.07.2011 N Д23-3155).
Тут следует заметить, что еще в Письме Минэкономразвития России № Д23-3155 указывалось, что если машино-место или парковочное место удовлетворяет требованию, установленному положениями п. 2 ст. 15 ЖК РФ и п. 7 ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ, то есть фактически изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении, оно может быть учтено в качестве помещения.
Суды принимали решения в пользу дольщиков при условии изготовления кадастрового паспорта на машино-место.
Не совсем ясно, каким образом дольщикам удавалось получить кадастровый паспорт на помещение. Скорее всего, кадастровый инженер (БТИ) руководствовался ст. 23 Федерального закона N 221-ФЗ, которая предусматривает возможность постановки на учет части объекта недвижимости.
Однако признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождало определенные неудобства. Сущность данных неудобств заключалась в том, что в этом случае застройщик передавал парковку в общую долевую собственность всем участникам долевого строительства. А по правилу, закрепленному в ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Таким образом, на практике в случае продажи машино-места собственнику сначала приходилось предложить выкупить его всем остальным собственникам или получить отказ от других собственников.
В настоящее время в судебной практике существуют два подхода к определению понятия машино-места. Они названы в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-11450/11:
1) машино-место - недвижимое имущество, представляющее собой помещение в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (то есть машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости);
2) машино-место - часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания. Пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью.
Суды исходят из того, что машино-места, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением права собственности, если жилой дом введен в эксплуатацию, а перечень жилых и нежилых помещений определен исходя из условий инвестиционного договора, данных обмеров БТИ, протокола предварительного распределения долей между инвесторами. Принимается во внимание и отсутствие спора о праве в отношении машино-мест.