Снижение рыночной стоимости квартиры не позволяет банку требовать досрочно вернуть кредит.
03.04.2016
С 1 июля 2014 года ничтожность названного условия закреплена в ГК РФ. Значит, подход суда актуален для кредитных договоров, заключенных до этой даты.
Документ: Постановление АС Московского округа от 10.03.2016 по делу N А41-42472/15
Комментарий адвоката по недвижимости Конорева Руслана.
Действительно, в соответствии с ч.2 ст.340 ГК РФ условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
Указанный подход представляется разумным в связи с тем, что, включая в кредитный договор подобное условие, банк фактически в досудебном порядке изменяет существенные условия договора либо расторгает его при изменении цены залога, тогда как в соответствии со ст.451 ГК РФ такое изменение или расторжение возможно только на основании решения суда и лишь в исключительных обстоятельствах. Изменение цены залога к таким обстоятельствам не относится, так как изменение рыночной конъюнктуры банк должен был предвидеть еще на стадии заключения договора.
Другое дело, когда договор уже расторгнут по причине неисполнения его со стороны заемщика, и недвижимое имущество реализуется на торгах в ходе исполнительного производства.
О примере последствий, наступающих при изменении (уменьшении) рыночной стоимости предмета залога говорится в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г.: порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Законом об ипотеке в статьях 56 и 58; указанные нормы регулируют в т.ч. ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации; в силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации; при этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания; такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.
Снижение рыночной стоимости квартиры не позволяет банку требовать досрочно вернуть кредит.
Банк не вправе включать в договор условие о досрочном возврате кредита из-за того, что рыночная стоимость заложенной недвижимости упала. По мнению кассационного суда, цена может меняться по объективным причинам и не зависит от действий заемщика. Такое условие признается недействительным, поскольку нарушает права потребителей. Кроме того, банк должен заплатить штраф от 10 тыс. до 20 тыс. руб. и возместить гражданину убытки.С 1 июля 2014 года ничтожность названного условия закреплена в ГК РФ. Значит, подход суда актуален для кредитных договоров, заключенных до этой даты.
Документ: Постановление АС Московского округа от 10.03.2016 по делу N А41-42472/15
Комментарий адвоката по недвижимости Конорева Руслана.
Действительно, в соответствии с ч.2 ст.340 ГК РФ условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
Указанный подход представляется разумным в связи с тем, что, включая в кредитный договор подобное условие, банк фактически в досудебном порядке изменяет существенные условия договора либо расторгает его при изменении цены залога, тогда как в соответствии со ст.451 ГК РФ такое изменение или расторжение возможно только на основании решения суда и лишь в исключительных обстоятельствах. Изменение цены залога к таким обстоятельствам не относится, так как изменение рыночной конъюнктуры банк должен был предвидеть еще на стадии заключения договора.
Другое дело, когда договор уже расторгнут по причине неисполнения его со стороны заемщика, и недвижимое имущество реализуется на торгах в ходе исполнительного производства.
О примере последствий, наступающих при изменении (уменьшении) рыночной стоимости предмета залога говорится в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г.: порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Законом об ипотеке в статьях 56 и 58; указанные нормы регулируют в т.ч. ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации; в силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации; при этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания; такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.