Продажа будущей недвижимости: если объект готов, но не передан инвестору, суд это исправит.
19.11.2016
Инвестор вложился в будущий объект недвижимости в обмен на 40% его площади. Суд расценил договор инвестирования как куплю-продажу будущей вещи. При рассмотрении дела выяснилось, что объект был достроен и введен в эксплуатацию. Но вместо того, чтобы рассчитаться с инвестором, владеющий объектом застройщик зарегистрировал право собственности на недвижимость, а затем и вовсе передал ее в залог другому лицу. Кассация встала на сторону инвестора, поддержав решение первой инстанции. Покупатель вправе получить свою часть нежилых помещений и право собственности на нее.
В подобных случаях суды удовлетворяют требования о передаче недвижимости, когда одновременно:
- объект имеется в натуре;
- продавец, который владеет этой недвижимостью, зарегистрировал свое право собственности в ЕГРП.
Если эти условия не выполняются, покупатель может претендовать лишь на возврат уплаченных средств и возмещение убытков, а не на получение имущества.
Документ: Постановление АС Московского округа от 17.10.2016 по делу N А41-15354/16
Комментарий адвоката по сделкам с недвижимостью Конорева Руслана.
Как указано в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Продажа будущей недвижимости: если объект готов, но не передан инвестору, суд это исправит.
АС Московского округа применил сложившийся в практике подход, который Пленум ВАС РФ сформировал еще в 2011 году.Инвестор вложился в будущий объект недвижимости в обмен на 40% его площади. Суд расценил договор инвестирования как куплю-продажу будущей вещи. При рассмотрении дела выяснилось, что объект был достроен и введен в эксплуатацию. Но вместо того, чтобы рассчитаться с инвестором, владеющий объектом застройщик зарегистрировал право собственности на недвижимость, а затем и вовсе передал ее в залог другому лицу. Кассация встала на сторону инвестора, поддержав решение первой инстанции. Покупатель вправе получить свою часть нежилых помещений и право собственности на нее.
В подобных случаях суды удовлетворяют требования о передаче недвижимости, когда одновременно:
- объект имеется в натуре;
- продавец, который владеет этой недвижимостью, зарегистрировал свое право собственности в ЕГРП.
Если эти условия не выполняются, покупатель может претендовать лишь на возврат уплаченных средств и возмещение убытков, а не на получение имущества.
Документ: Постановление АС Московского округа от 17.10.2016 по делу N А41-15354/16
Комментарий адвоката по сделкам с недвижимостью Конорева Руслана.
Как указано в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).