Дело С. (расторжение договора аренды земельного участка). Геленджикский городской суд Краснодарского края.
06.03.2018
Адвокат, ознакомившись с исковым заявлением и иными переданными ему документами, сформировал по делу следующую позицию.
Как следует из содержания искового заявления, Истец обратился в Суд требованием о расторжении Договора аренды, ссылаясь на существенное нарушение Ответчиком положений указанного Договора (п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ).
К такому нарушению Истец относит неиспользование Ответчиком в целях жилищного строительства предоставленного ему земельного участка (далее – «Участок») в течение более десяти лет (ч.2 ст.46 ЗК РФ, ч.2 ст.45 ЗК РФ).
Ответчик полагает, что ссылки Истца на указанные выше нормы права безосновательны применительно к сложившимся между сторонами Договора аренды отношениям, а Истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что Ответчиком допускались нарушения Договора аренды, и они имеют существенный характер.
На основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Ответчик полагает, что Договор аренды может быть расторгнут Судом лишь при условии, что Истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения Ответчиком условий Договора аренды, но и факт возникновения у Истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора аренды. Как отмечено выше, таких доказательств Истцом не представлено.
При анализе действий сторон Договора аренды, направленных на его исполнение, прошу Суд также принять во внимание следующие обстоятельства, в т.ч. связанные с заключением Договора и определением при этом его существенных условий.
Непосредственно сам Договор аренды был заключен в 2007 году с победителем торгов, проведенных органом местного самоуправления в форме аукциона, т.е. с использованием публично-правового механизма.
В соответствии с ч.7 ст.38.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения торгов и заключения Договора аренды, продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в т.ч. срок аренды. Настоящий Договор аренды заключен сроком на 49 лет, что для данного спора имеет важное значение в части освоения Ответчиком Участка, о котором будет сказано ниже. То есть, муниципальное образование (Истец) как организатор торгов само определило существенные условия Договора аренды, а Ответчик принял эти условия и согласился исполнять обязательства по Договору аренды именно на условиях, определенных данным Договором и ни на каких иных, в т.ч. касающихся сроков и порядка освоения Участка.
Необходимо еще раз подчеркнуть, что Договором аренды Истцом на Ответчика не возлагается обязанность по освоению Участка в конкретные сроки и не определены последствия такого не освоения, поэтому Истец не вправе утверждать, что сложившаяся в настоящее время ситуация с освоением Участка является существенным нарушением Ответчиком своих обязательств, влекущим для Истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора аренды.
Необходимо также учесть длительный срок Договора аренды, в т.ч. срок, оставшийся до его окончания (почти 40 лет), в течение которого объект реально может быть построен, а также то, что сроки и этапы строительства такого объекта в Договоре аренды не закреплены. Само по себе отсутствие доказательств начала строительства в какой-либо срок не положено сторонами Договора в основу для его досрочного расторжения.
Ответчиком в рамках спора были дополнительно представлены доказательства проведения подготовительных и проектных работ на Участке. Все работы по освоению Участка требуют существенных капитальных вложений и временных затрат, и для Ответчика, не осуществляющего предпринимательскую деятельность при освоении данного Участка, осуществление таких работ в короткие сроки невозможно по объективным причинам.
Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ.
В силу пункта 3.2.4 Договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
На основании пункта 4.1.7 Договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с ч.2 ст.7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (в Договоре аренды нет таких сроков); своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В связи с этим ссылку Истца на нарушение Ответчиком положений пункта 4.1.7 Договора аренды Участка нельзя признать правомерной.
Истец, требуя расторжения Договора аренды, ссылается, в т.ч. на положения ст.ст. 45 и 46 ЗК РФ.
В силу ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. То есть, исходя из приведенных в настоящем абзаце норм, следует разделять период использования земельного участка и предшествующий ему период освоения участка.
Как отмечалось выше, ст.42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Таким образом, в период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах всего срока действия Договора аренды.
Согласно ст. ст. 44, 47, 48 Градостроительного кодекса РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
Из содержания ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
В соответствии со ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным, в т.ч. градостроительным регламентом. В рамках спора адвокатом были приведены доводы, согласно которым получить разрешение на строительство в предусмотренном законом порядке у Ответчика не было возможности, в т.ч. по вине самого Истца.
С учетом положений ч.2 ст.30 ГрК РФ градостроительные регламенты являются частью правил землепользования и застройки (далее – «ПЗЗ»).
С учетом сведений кадастрового учета предоставленный Ответчику в аренду Участок имеет вид разрешенного использования «для многоэтажной застройки».
В соответствии с п.1.1 Договора аренды целевым назначением Участка, предоставленного Истцом в аренду Ответчику, является «размещение многоквартирного жилого дома средней этажности», т.е., предоставляя Участок в аренду, Истец не возражал против строительства на нем указанного объекта недвижимости.
Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 года № 466 утверждены Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – «ПЗЗ города-курорта Геленджик»). Согласно данным правилам Участок Ответчика расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2).
Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 06 февраля 2006 года № 183 утверждены изменения в генеральный план города-курорта Геленджик (далее – «ПЗЗ Геленджик»). Данное решение в настоящее время утратило силу (см. Решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 02 ноября 2016 года № 498).
Согласно действующей на момент заключения Договора аренды редакции генплана Участок был расположен в зоне существующей усадебной застройки, т.е. выставляя на торги право на заключение Договора аренды Участка с целевым назначением «для размещения многоквартирного дома средней этажности», Истец изначально создавал для будущих арендаторов сложности в освоении Участка с учетом вида его разрешенного использования.
По смыслу пунктов 9 - 10 ст.31 ГрК РФ правила землепользования и застройки принимаются на основании документов о территориальном планировании и должны соответствовать требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.
Таким образом, ПЗЗ города-курорта Гелденджик, утвержденные после заключения Договора аренды и базирующиеся на генеральном плане города-курорта Геленджик, утвержденного до заключения Договора аренды, устанавливают такие градостроительные регламенты, которые без внесения изменений в ПЗЗ объективно препятствуют освоению Участка в соответствии с видом его разрешенного использования.
Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Частью 3 ст.85 ЗК РФ допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Согласно ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки, следовательно, для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 ГрК РФ).
Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 ГрК РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.
Ответчик неоднократно обращался в органы местного самоуправления города-курорта Геленджик с просьбой о приведении в соответствие вида разрешенного использования Участка с градостроительными регламентами, содержащимися в ПЗЗ города-курорта Геленджик для конкретной территориальной зоны. Положительного решения по данным обращениям принято не было.
Таким образом, Ответчик полагает, что Истец, обращаясь в Суд с настоящим иском о расторжении Договора аренды, злоупотребил своим правом (ст.10 ГК РФ), понимая, что сам создал для Ответчика сложности в освоении Участка, ссылаясь в иске как раз на отсутствие со стороны Ответчика действий по такому освоению.
Ответчик полагает, что расторжение договора является мерой оперативного воздействия одной из сторон договора с целью пресечь недобросовестное поведение контрагента при исполнении договора, в силу чего применение такой меры допускается законом или договором только при недобросовестном поведении другой стороны.
В нашем случае Истец не доказал наличие на стороне Ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию Участка.
По мнению Ответчика, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Нецелесообразность арендных отношений, а также отсутствие выгоды от их сохранения также не доказаны Истцом.
Стороны любого правоотношения, действуя добросовестно, должны стремиться к сохранению такого правоотношения, а не к его прекращению, поэтому с учетом описанной выше ситуации можно говорить о недобросовестности действий со стороны Истца.
Как следует из содержания искового заявления, Истец обратился в Суд требованием о расторжении Договора аренды, ссылаясь на существенное нарушение Ответчиком положений указанного Договора (п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ).
К такому нарушению Истец относит неиспользование Ответчиком в целях жилищного строительства предоставленного ему земельного участка (далее – «Участок») в течение более десяти лет (ч.2 ст.46 ЗК РФ, ч.2 ст.45 ЗК РФ).
Ответчик полагает, что ссылки Истца на указанные выше нормы права безосновательны применительно к сложившимся между сторонами Договора аренды отношениям, а Истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства того, что Ответчиком допускались нарушения Договора аренды, и они имеют существенный характер.
На основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Ответчик полагает, что Договор аренды может быть расторгнут Судом лишь при условии, что Истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения Ответчиком условий Договора аренды, но и факт возникновения у Истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора аренды. Как отмечено выше, таких доказательств Истцом не представлено.
При анализе действий сторон Договора аренды, направленных на его исполнение, прошу Суд также принять во внимание следующие обстоятельства, в т.ч. связанные с заключением Договора и определением при этом его существенных условий.
Непосредственно сам Договор аренды был заключен в 2007 году с победителем торгов, проведенных органом местного самоуправления в форме аукциона, т.е. с использованием публично-правового механизма.
В соответствии с ч.7 ст.38.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент проведения торгов и заключения Договора аренды, продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в т.ч. срок аренды. Настоящий Договор аренды заключен сроком на 49 лет, что для данного спора имеет важное значение в части освоения Ответчиком Участка, о котором будет сказано ниже. То есть, муниципальное образование (Истец) как организатор торгов само определило существенные условия Договора аренды, а Ответчик принял эти условия и согласился исполнять обязательства по Договору аренды именно на условиях, определенных данным Договором и ни на каких иных, в т.ч. касающихся сроков и порядка освоения Участка.
Необходимо еще раз подчеркнуть, что Договором аренды Истцом на Ответчика не возлагается обязанность по освоению Участка в конкретные сроки и не определены последствия такого не освоения, поэтому Истец не вправе утверждать, что сложившаяся в настоящее время ситуация с освоением Участка является существенным нарушением Ответчиком своих обязательств, влекущим для Истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора аренды.
Необходимо также учесть длительный срок Договора аренды, в т.ч. срок, оставшийся до его окончания (почти 40 лет), в течение которого объект реально может быть построен, а также то, что сроки и этапы строительства такого объекта в Договоре аренды не закреплены. Само по себе отсутствие доказательств начала строительства в какой-либо срок не положено сторонами Договора в основу для его досрочного расторжения.
Ответчиком в рамках спора были дополнительно представлены доказательства проведения подготовительных и проектных работ на Участке. Все работы по освоению Участка требуют существенных капитальных вложений и временных затрат, и для Ответчика, не осуществляющего предпринимательскую деятельность при освоении данного Участка, осуществление таких работ в короткие сроки невозможно по объективным причинам.
Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ.
В силу пункта 3.2.4 Договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, невнесение арендной платы за землю в течение одного квартала, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
На основании пункта 4.1.7 Договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
В соответствии с ч.2 ст.7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (в Договоре аренды нет таких сроков); своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В связи с этим ссылку Истца на нарушение Ответчиком положений пункта 4.1.7 Договора аренды Участка нельзя признать правомерной.
Истец, требуя расторжения Договора аренды, ссылается, в т.ч. на положения ст.ст. 45 и 46 ЗК РФ.
В силу ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. То есть, исходя из приведенных в настоящем абзаце норм, следует разделять период использования земельного участка и предшествующий ему период освоения участка.
Как отмечалось выше, ст.42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Таким образом, в период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах всего срока действия Договора аренды.
Согласно ст. ст. 44, 47, 48 Градостроительного кодекса РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
Из содержания ст. ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
В соответствии со ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным, в т.ч. градостроительным регламентом. В рамках спора адвокатом были приведены доводы, согласно которым получить разрешение на строительство в предусмотренном законом порядке у Ответчика не было возможности, в т.ч. по вине самого Истца.
С учетом положений ч.2 ст.30 ГрК РФ градостроительные регламенты являются частью правил землепользования и застройки (далее – «ПЗЗ»).
С учетом сведений кадастрового учета предоставленный Ответчику в аренду Участок имеет вид разрешенного использования «для многоэтажной застройки».
В соответствии с п.1.1 Договора аренды целевым назначением Участка, предоставленного Истцом в аренду Ответчику, является «размещение многоквартирного жилого дома средней этажности», т.е., предоставляя Участок в аренду, Истец не возражал против строительства на нем указанного объекта недвижимости.
Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 года № 466 утверждены Правила землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – «ПЗЗ города-курорта Геленджик»). Согласно данным правилам Участок Ответчика расположен в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2).
Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 06 февраля 2006 года № 183 утверждены изменения в генеральный план города-курорта Геленджик (далее – «ПЗЗ Геленджик»). Данное решение в настоящее время утратило силу (см. Решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 02 ноября 2016 года № 498).
Согласно действующей на момент заключения Договора аренды редакции генплана Участок был расположен в зоне существующей усадебной застройки, т.е. выставляя на торги право на заключение Договора аренды Участка с целевым назначением «для размещения многоквартирного дома средней этажности», Истец изначально создавал для будущих арендаторов сложности в освоении Участка с учетом вида его разрешенного использования.
По смыслу пунктов 9 - 10 ст.31 ГрК РФ правила землепользования и застройки принимаются на основании документов о территориальном планировании и должны соответствовать требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.
Таким образом, ПЗЗ города-курорта Гелденджик, утвержденные после заключения Договора аренды и базирующиеся на генеральном плане города-курорта Геленджик, утвержденного до заключения Договора аренды, устанавливают такие градостроительные регламенты, которые без внесения изменений в ПЗЗ объективно препятствуют освоению Участка в соответствии с видом его разрешенного использования.
Согласно ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Частью 3 ст.85 ЗК РФ допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Согласно ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки, следовательно, для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 ГрК РФ).
Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 ГрК РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.
Ответчик неоднократно обращался в органы местного самоуправления города-курорта Геленджик с просьбой о приведении в соответствие вида разрешенного использования Участка с градостроительными регламентами, содержащимися в ПЗЗ города-курорта Геленджик для конкретной территориальной зоны. Положительного решения по данным обращениям принято не было.
Таким образом, Ответчик полагает, что Истец, обращаясь в Суд с настоящим иском о расторжении Договора аренды, злоупотребил своим правом (ст.10 ГК РФ), понимая, что сам создал для Ответчика сложности в освоении Участка, ссылаясь в иске как раз на отсутствие со стороны Ответчика действий по такому освоению.
Ответчик полагает, что расторжение договора является мерой оперативного воздействия одной из сторон договора с целью пресечь недобросовестное поведение контрагента при исполнении договора, в силу чего применение такой меры допускается законом или договором только при недобросовестном поведении другой стороны.
В нашем случае Истец не доказал наличие на стороне Ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию Участка.
По мнению Ответчика, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Нецелесообразность арендных отношений, а также отсутствие выгоды от их сохранения также не доказаны Истцом.
Стороны любого правоотношения, действуя добросовестно, должны стремиться к сохранению такого правоотношения, а не к его прекращению, поэтому с учетом описанной выше ситуации можно говорить о недобросовестности действий со стороны Истца.