11.11.2013

Канева В.С. является собственником жилого дома, расположенного в г. Москве. При его приобретении земельный участок, находящийся под домом, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с ч.7 ст.36 ЗК РФ, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Доверитель с учетом положений п.2.7 Регламента обратилась в ДГИ г. Москвы с просьбой в порядке ч.7 ст.36 ЗК РФ утвердить схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории, предоставив для этого исчерпывающий комплект документов.

Департаментом было издано распоряжение «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории». На данной схеме был отображен земельный участок, многократно уменьшенный по площади в сравнении с фактически используемой Каневой В.С. 

Адвокат, изучив совместно с Доверителем указанное Распоряжение, сделал вывод, что оно является незаконным и нарушающим права Доверителя (ст.255 ГПК РФ), с учетом нижеследующих обстоятельств.

Из переписки между Доверителем и ДГИ г. Москвы следует, что при рассмотрении вопроса о формировании испрашиваемого участка учитывались обременения и ограничения по его использованию, установленные в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в т.ч. линии градостроительного регулирования, определяющие границу технической зоны водоводов. По результатам рассмотрения заявления Департаментом издано оспариваемое Распоряжение, исключающее техническую зону водоводов.

Ссылка ДГИ г. Москвы на вышеуказанные ограничения/обременения является незаконной по следующим основаниям.

В соответствии с п.58 ГОСТ 19185-73 «Гидротехника. Основные понятия. Термины и определения» водовод – это гидротехническое сооружение для подвода и отвода воды в заданном направлении.

Несмотря на то, что в ч.1 ст.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» водовод прямо не указан в качестве такового, судебная практика свидетельствует о признании водовода именно гидротехническим сооружением. В частности, об этом говорится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 11.11.2008 по делу № А72-2642/08-11/175, Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2010 по делу № А19-15091/2009, Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу № 18АП-1244/2011.

Пунктом 10 ч.5 ст.27 ЗК РФ указано на ограничение в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных под объектами гидротехнических сооружений.

В силу ч.2 ст.27 ЗК РФ земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вместе с тем, ограничений для предоставления таких участков в аренду законодательством не установлено.

Таким образом, отказ в утверждении схемы расположения земельного участка в запрашиваемых границах для предоставления его в аренду по основанию, что такой ограниченный в обороте участок не может быть предоставлен Доверителю в собственность, является незаконным.

В соответствии с ч.1 ст.8 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения обременений и ограничений по использованию этих земельных участков.

Постановлением Правительства Москвы от 28 августа 2007 года № 753-ПП «Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве» утвержден примерный Перечень видов обременений земельных участков и ограничений их использования (Приложение № 1 к указанному Постановлению).

В соответствии с п.7 данного Приложения № 1 для земельных участков или их частей, расположенных в границах технических (охранных) зон действующих инженерных сооружений и коммуникаций устанавливаются только ограничения по хозяйственной деятельности, ограничения на передачу в аренду участков в данных зонах законодательством не предусмотрены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2013 по делу № А40-76443/12-149-733 признаны незаконными действия Департамента земельных ресурсов города Москвы в части уменьшения испрашиваемой площади земельного участка, в том числе со ссылкой на п.7 указанного выше Приложения № 1 к Постановлению № 753-ПП.

Таким образом, по мнению Адвоката, нет никаких законодательных ограничений для выделения Доверителю земельного участка в границах фактического землепользования с целью дальнейшего оформления на него прав аренды с учетом необходимых обременений и ограничений.